Utviklingen av det største boligprosjektet i Dublin by står overfor pågående forsinkelser – på grunn av en enorm forskjell i prisen som utviklere søker for sosiale og rimelige leiligheter, og hva staten er villig til å betale for dem.
Referat fra en orientering for boligminister Darragh O’Brien viser at Poolbeg-West Strategic Growth Zone (SDZ)-utviklerne, ledet av Johnny Ronan, har søkt opptil €675 000 for en tre-roms leilighet – nesten 60pc over det godkjente pristaket for råd.
Poolbeg SDZ, som inneholder den tidligere irske glassflaskefabrikken, er øremerket 3500 boenheter, hvorav en fjerdedel må være sosiale og rimelige boliger.
Dublin Metropolis Council (DCC) har så langt ikke vært i stand til å gi utbyggerne, som inkluderer Ronan Group Actual Property (RGRE) og dets amerikanske støttespillere Oaktree og Lioncor, et trøstbrev som sier at de vil kjøpe leilighetene til deres veiledende kostpriser.
Den Ronan-ledede gruppen betalte €200 millioner for 80pc av nettstedet i 2020, mens Nama beholdt 20pc.
Ronans konsortium har siden indikert at de ønsker å øke tettheten av boliger som er tillatt, beneath SDZ som ble stemt frem av DCC-rådsmedlemmer og godkjent av An Bord Pleanála i 2019.
Plansøknadene som er sendt inn av konsortiet til dags dato har vært i tråd med SDZ-godkjent tetthet.
En orientering i oktober for minister O’Brien i forkant av et møte mellom ham, DCC og Ronan med utviklingspartnerne hans, avslører at boligtjenestemenn sa at staten burde vurdere å overta 25 prosent av landet hvis en pris som representerte verdi for pengene på det sosiale og rimelige boliger kunne ikke skaffes.
Utbyggerens veiledende kostnader for de 10 stk av nødvendige sosiale boliger viste at en en-sengs leilighet var € 495 000, som var over kommunens enhetskostnadstak på € 372 800 for et nybygg og avdelingens øvre grense på € 404 800 for en ny. -seng.
Ronan-konsortiet ønsket €607.500 for en to-sengs – mens rådets enhetskostnadstak var €395.200 og avdelingens øvre grense for en ny to-sengs var €474.200.
Lukk
En kunstners inntrykk av hvordan den utviklede IGB-siden kan se ut
Ronans gruppe ønsket €675.000 for en tre-sengs — over kommunens enhetskostnadstak på €425.800 og avdelingens grense på €520.000 for kjøp av en ny tre-sengs leilighet.
Briefingen bemerket at før de mer enn 1200 enhetene kan bygges ut på Poolbeg-området, krever planleggingstillatelsen at en ny bro først bygges over Dodder-elven.
Dublin bystyre indikerte at broen sannsynligvis ville koste 44 millioner euro, opp fra de tidligere anslåtte 31 millioner euro. Og ytterligere 19,4 millioner euro har allerede blitt forpliktet av staten til andre infrastrukturforbedringer i området.
Briefingen advarte ministeren om at Ronan-konsortiets veiledende kostnader for sosiale enheter var mer enn 50pc over fastsatte enhetskostnadstak for to- og tresengsleiligheter.
“Gitt det høye nivået av finansiell finansiering (omtrent €50 millioner) som allerede er forpliktet til å la utviklingen fortsette, er det avgjørende at verdi for pengene sikres med hensyn til sosiale og rimelige enheter,” heter det i orienteringen.
Den bemerket at utviklerne måtte levere 25pc sosiale og rimelige enheter for å overholde SDZ-betingelsene og lovpålagte krav, “derfor er det i utviklernes interesse å komme til enighet i forhold til denne 25pc”.
Briefingen sa at hvis de sosiale og rimelige enhetene ikke kunne leveres “av denne utvikleren” til en pris som representerte verdi for pengene “og for å kontrollere kostnadene og tidslinjen for levering”, så “alternativet til å overføre 25pc av landet fra utvikleren/Nama bør vurderes.»
Lukk
Boligminister Darragh O’Brien
Kilder som har møtt utviklerne sier at det er økende nervøsitet blant deres amerikanske støttespillere om blindgatene for finansieringen av de sosiale og rimelige enhetene på Poolbeg-området, som også vil inneholde kommersielle enheter og privat overnatting.
Konsortiet har indikert at det har gitt uttrykk for interesse til Land Growth Company (LDA) om å delta i prosjektet Tosaigh hvor LDA vil gå med på å viderekjøpe ubygde boliger.
Notatet fra møtet 20. oktober mellom ministeren, tjenestemenn i Dublin byråd, Ronan og hans konsortiumpartnere viser at Ronan insisterte på at partnerskapet hans hadde “ekspertisen, ressursene og midlene” til å levere SDZ.
Selv om det ikke er registrert i det offisielle notatet, sa en kilde på møtet at Ronan foreslo at tettheten på stedet kunne økes, for å tillate mellom 5000 og 6000 boenheter – og at utviklerne kunne benytte seg av en ny byutviklingssoning (UDZ) betegnelse fra et lovforslag som ennå ikke er vedtatt i lov.
For å låse opp de sosiale og rimelige hjemmene, må Nama overføre sine interesser til Dublin Metropolis Council
I følge det offisielle notatet etterlyste Ronan en ‘blå himmel’-tilnærming til planleggingsordningen og uttalte at utbyggingen må være et offentlig-privat partnerskap.
Ronan erkjente at den eksisterende SDZ-ordningen var prisvinnende og var viktig for lokale innbyggere, og fremhevet at Oaktree er forpliktet til betydelige investeringer i Irland.
William Murray, en av Ronans planleggingskonsulenter, sa at det var “et behov for å endre planen” etter å ha sagt at stedet hadde den unike muligheten til å være et eksempel på en “karbon-negativ” utvikling.
Et annet medlem av Ronans crew sa at “et revidert forslag” ville forbedre utsikten, dagslys og sollys, spare energi og doble biologisk mangfold.
Tom Phillips, en av Ronans planleggere, sa at det var nødvendig med en “ren-skifertilnærming”. Phillips sa at “SDZ-er ikke hadde prestert” og at “investorer ville kreve sikkerhet” mens han antydet at nettstedet ville være egnet for UDZ-betegnelse.
Lukk
Sinn Féin boligtalsmann Eoin Ó Broin
Charles Blackburn, administrerende direktør og medsjef for Europa for Oaktrees International Alternatives-arm, sa til ministeren “det er ingen andre steder i Europa som dette, basert på en kombinasjon av nærhet til byen, beliggenhet ved bukten, forbindelser til naturen osv. .”
Han sa at Oaktree var en langsiktig investor i Irland og en av de fem beste boligleverandørene i Spania.
Utviklingspartnerskapet forklarte at de ønsket å aktivere den første fasen av utviklingen – og selv om de ønsker å endre bolignummer, enhetssammensetning og bygningsdesign fra den godkjente SDZ, ville de tilby 25 stk sosiale og rimelige boliger i enhver revidert ordning.
O’Brien fortalte konsortiet at enhver endring av SDZ ville være en sak for lokalstyret.
Richard Shakespeare og John O’Hara, senior tjenestemenn i Dublin Metropolis Council på møtet, “stiller spørsmål ved intensiteten i forslagene til en revidert SDZ-ordning”.
Shakespeare sa at eventuelle modifikasjoner måtte vurderes av rådets 63 valgte representanter før en ny innsending til An Bord Pleanála, som alle vil ta tid.
Denne helgen sa Sinn Féin boligtalsmann Eoin Ó Broin at han har hatt en rekke møter med utviklerne, lokale innbyggere og rådet i et forsøk på å fremme Poolbeg-prosjektet.
Han er bekymret for at det ikke har vært noen fremgang med å bli enige om hvordan den sosiale og rimelige boligdelen av utbyggingen skal finansieres siden ministermøtet i oktober i fjor.
Herr Ó Broin vil at finansminister Paschal Donohoe skal engasjere seg, og at Nama skal overføre sin 20 pc-beholdning til bystyret.
“Dette er et prosjekt av enorm strategisk betydning for byen, og derfor trenger vi prosjektet utviklet og utviklet riktig,” sa Ó Broin.
– Problemet for øyeblikket er at det rett og slett ikke er mulig å levere noen sosiale eller rimelige boliger gitt måten ordningene er lagt opp.
«Den eneste måten å låse opp de sosiale, og spesielt de rimelige boligene, er at Nama overfører sin interesse for stedet til Dublin Metropolis Council. Jeg oppfordrer finansministeren og boligministeren til å få den saken løst så raskt som mulig.
– Vi trenger også bedre koordinering med samferdselsministeren [Eamon Ryan]som tilfeldigvis er TD for denne valgkretsen, og avdelingene for bolig og finans, for å sikre at totalen av offentlige investeringer for broen, veien og infrastrukturen blir diskontert for de sosiale og rimelige boligene.
“Min retailer bekymring er at hvis tilnærmingen til de tre involverte ministrene fortsetter, vil vi kanskje ikke få det sosiale, vi kan ikke få rimelige priser og kanskje ikke få noen boliger der på mange år.”
RGRE sa at de hadde laget flere planleggingssøknader for de to første fasene av utviklingen som samsvarer med gjeldende SDZ-spesifikasjoner og som vil levere 1450 boliger – hvorav en fjerdedel vil være sosiale eller rimelige boliger.
“Det er vårt mål å levere disse fasene så raskt som mulig for å skaffe sårt tiltrengte boliger i hovedstaden vår,” het det.
En talsperson for boligministeren sa at Dublins bystyre den 24. mars i år godkjente en søknad om de første 570 boligene på det tidligere stedet for Irish Glass Bottle.
“Underneath SDZ-forholdene vil dette gi 57 sosiale og 86 rimelige enheter,” sa talspersonen.
“Departement for boliger, lokale myndigheter og kulturarv er fortsatt forpliktet til å samarbeide med Dublin Metropolis Council, og med utviklerne av Poolbeg SDZ-området for å utvikle dette nettstedet, med forbehold om enighet om alle de normale og relevante vilkårene, inkludert verdi for- pengeaspekter, og arbeidet pågår i denne forbindelse.»
